Comprendre la mécanique d'un financement immobilier avec la FNAIM

Cette fois, tout est réuni : la localisation, la surface, le budget et même l’orientation !
C’est cette maison et aucune autre !
Direction la banque pour souscrire à un prêt immobilier et au moment où vous pensiez négocier votre taux d’emprunt, on vous répond que le taux d’usure est atteint que votre dossier bloqué. Comment ? Pourquoi ? C’est tout l’intérêt de comprendre la mécanique de financement immobilier pour concrétiser votre projet en toute sérénité.

Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : mai 2023

Crédit immobilier, TAEG, taux d’usure, assurance, frais annexes, tous ces termes peuvent parfois effrayer les néophytes qui se lancent dans l’achat d’un bien immobilier.
La FNAIM fait le point pour vous, et vous éclaire sur la mécanique du financement immobilier et ce fameux taux d’usure qui fait tant parler de lui.

La souscription à un prêt immobilier

Une fois le compromis de vente signé il vous faudra vous rendre à la banque ou chez votre courtier pour y déposer votre dossier de demande de prêt immobilier.

Ce dossier est composé de :

• Vos justificatifs d’identité

• Vos 2 derniers avis d’imposition

• Vos 3 derniers bulletins de salaires

• Vos 3 derniers relevés de compte

• Votre justificatif de domicile

• Votre justificatif de situation familiale

• Votre justificatif d’apport personnel

• Votre contrat de travail

• Le compromis de vente

A l’étude de ces éléments, la banque va pouvoir évaluer votre capacité de remboursement et vous donner un accord de principe.

Comment est calculée la capacité de remboursement ?

Lorsque vous demandez l’accord d’un prêt immobilier, votre dossier devra prendre en compte les éléments suivants :

• Un taux d’endettement idéal à 30%, voire 33% et grand maximum 35% dans certains cas. L'objectif étant de disposer d'un reste à vivre suffisant.
• Un apport financier. Même s’il n’est pas obligatoire, il est fortement conseillé car celui-ci va venir rassurer les organismes bancaires quant à votre capacité d’épargne et de gestion.
• Votre historique de compte bancaire pour contrôler la gestion de vos dépenses.
• Votre stabilité professionnelle et donc de vos revenus.
 

Composition de l’accord d'un prêt immobilier

La proposition d’offre de prêt, quant à elle, contient les éléments suivants :

• Le montant estimé de la somme empruntée

• La durée de l’emprunt immobilier

• Les conditions et les différentes clauses du crédit

• Les modalités concernant les garanties d’emprunt et les assurances

• Le taux de l’emprunt

• Un tableau d’amortissement du prêt

• Le montant estimé des frais de dossier

Taux d’emprunt, TAEG et taux d’usure

Au-delà du taux d’emprunt (fixe ou variable), l’organisme prêteur vous parlera de TAEG (Taux Annuel Effectif Global)

Le TAEG est un indicateur en pourcentage qui comptabilise la totalité des frais liés à la souscription d’un prêt. Il est le taux d’intérêt tout compris d’un crédit
Il permet ainsi les comparaisons d’une offre de prêt à une autre plus accessible en fonction de leur coût total.

Ce TAEG comprend :
• Le taux nominal

• Les frais de dossier

• Les frais d’assurance*

• Les frais de garantie obligatoires

• Les frais payés ou dus à des intermédiaires
 

Ce TAEG, une fois calculé est comparé au taux d’usure immobilier.

Le taux d’usure immobilier est le TAEG maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un prêt.

Ce taux d’usure est fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France et publié au Journal Officiel.

Il fait cependant l’objet d’une mensualisation temporaire, pour la période s’écoulant du 1er février au 1er juillet 2023. Durant cette période, la publication du taux d’usure est effectuée sur une base mensuelle au lieu de trimestrielle afin de lisser dans le temps l’évolution de ces taux d’usure pour qu’ils assurent leur fonction protectrice en correspondant à l’état du marché.

Si le TAEG est inférieur au taux d’usure immobilier en cours, le financement sera accordé.
En revanche, dès lors que le TAEG est supérieur au taux d’usure on dit que le prêt est « usuaire ». Cela signifie que la banque ne pourra pas vous accorder de financement sans négociation.
Le taux d’usure immobilier a été instauré pour protéger les emprunteurs contre les taux d’intérêts excessifs qui lui seraient proposés.

En effet, des taux d’intérêts trop élevés pourraient placerle ou les emprunteurs dans une situation financière difficile et à plus grande échelle, déstabiliser l’économie globale.
L’usure (fait de retirer d’un capital prêté un intérêt supérieur à celui autorisé par la réglementation) constitue d’ailleurs un délit passible d’emprisonnement et/ou d’une peine d’amende.