Quel est le fonctionnement de l'usufruit immobilier ?
En France, il est possible de distinguer la propriété d’un bien et sa jouissance. On parle alors de démembrement du droit de propriété. Comment sont répartis les droits et devoirs de l’usufruitier ?
Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : juillet 2022
La personne qui possède le bien et les murs est appelé nu-propriétaire, celui qui en fait usage est l’usufruitier. Voyons à présent les droits et devoirs auxquels s’engage un usufruitier d’un bien immobilier.
Quels sont les droits d'usufruit ?
L'usufruit est le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans en être propriétaire.
Il est possible de bénéficier d’un droit d’usufruit dans un cadre légal (comme l’usufruit légal du conjoint survivant sur un ou plusieurs biens ou suite à un partage après liquidation d’une succession…) ou encore dans un cadre conventionnel par testament ou par contrat (vente ou donation d'un droit d'usufruit).
Mais dans tous les cas les droits de l’usufruitier restent les mêmes, à savoir, le droit d’utiliser le bien pour lui-même ou encore de le louer et d’en percevoir les loyers.
S’il s’agit d’un bien agricole, son exploitation et les revenus issus de ses récoltes appartiennent de la même manière à l’usufruitier.
Seuls les biens commerciaux ou industriels devront faire l’objet d’une autorisation du nu-propriétaire avant exploitation.
Enfin notez que le droit d’usufruit ne peut être que temporaire et qu’il est également soumis à des devoirs.
Quels sont les obligations de l'usufruitier ?
L’usufruitier a également des devoirs et des obligations dont il ne saurait se défaire.
Voici les principales obligations dans le cadre de l’usufruit d’un bien immobilier :
- Faire un état des lieux d’entrée avant son utilisation par l’usufruitier
- Entretenir le bien et assumer les réparations d’entretien
- Assumer financièrement la taxe foncière et la taxe d’habitation
En revanche, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire. Concernant un bien immobilier, les grosses réparations ne concernent généralement que le gros-œuvre.
Comment calcule-t-on l'usufruit ?
La vente en viager est un parfait exemple de cas d’usufruit.
L’acquéreur achète des murs, il devient nu-propriétaire et le cédant devient usufruitier.
Pour définir la valeur d’un usufruit par rapport à la nue-propriété il existe un barème fiscal fonction de l’âge de l’usufruitier. Ce barème est une base de calcul, mais les parties peuvent elles-mêmes définir les valeurs.
- Moins de 21 ans révolus >> 90% de valeur d’usufruit
- Moins de 31 ans révolus >> 80% de valeur d’usufruit
- Moins de 41 ans révolus >> 70% de valeur d’usufruit
- Moins de 51 ans révolus >> 60% de valeur d’usufruit
- Moins de 61 ans révolus >> 50% de valeur d’usufruit
- Moins de 71 ans révolus >> 40% de valeur d’usufruit
- Moins de 81 ans révolus >> 30% de valeur d’usufruit
- Moins de 91 ans révolus >> 20% de valeur d’usufruit
- Plus de 91 ans révolus >> 10% de valeur d’usufruit
